10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(렘군), "금리가 1퍼센트 변동하는 것보다 우리 집 앞에 지하철이 개통되는 것이 더 중요하다."

 

 

10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(김재수(렘군))

ㅇ 2018년 9월 15일(1판 1쇄 발행)

ㅇ 2023년 2월 5일 읽음

 

나에게 영향을 준 세 줄

ㅇ 사람들은 부자가 되길 원한다. 하지만 정작 자본주의 자체를 공부하는 사람은 드물다. 자본주의는 교환에서 출발한다.(...) 이러한 자본주의 사회에서 당신은 무엇을 교환하고 있는가?

ㅇ 부동산은 실물자산이다. 예컨대 금리가 1퍼센트 변동하는 것보다 우리 집 앞에 지하철이 개통되는 것이 더 중요하다.

ㅇ 경매는 일반 매매 시장의 선행지표라는 말이 있다. 이들의 움직임은 경매 낙찰가율과 경쟁률이라는 발자취를 남긴다. 발자취를 살펴보면 부동산의 흐름을 아주 조금이지만 예상해볼 수 있다.

 

실천할 한 가지

ㅇ 안양지역 분양물량 체크(주변 지역 연계)

ㅇ 과천, 안양 경매물건 통계 확인해보기 (두인경매 (경매검색 > 낙찰통계))

 

연계해서 읽으면 좋을 책

ㅇ 역행자

ㅇ 당신에겐 집이 필요하다(저자의 첫 책)

 

 

렘군(김재수)님의 두 번째 책입니다. 일전에 사놓고 제대로 못 끝내서 이번에 다시 읽은 책입니다.

"10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?"

 

저자의 유튜브를 보면 부동산 투자의 기술도 기술이지만, '왜(Why)"와 "본질과 원리"을 중요시하는 분이라는 느낌을 많이 받습니다.

 

예전에 처음 접했을 때는 몰랐는데, 이번에 다시 읽어보니 이 분 또한 "내가 모르고 있던 내용을 받아들이는 것보다 이미 알고 있던 내용이 틀리다는 걸 인정하고 내려놓기가 더 힘들었다."고 밝히고 있습니다. 이전에 읽었던 '역행자'에서 말한 '역행자가 되기 위한 1단계. 자의식 해체'가 떠오르면서, 이 분도 의식하든 안하든 그 과정을 지나지 않았나 하는 생각을 잠깐 해 봤습니다. 

 

저도 '이때까지 해서 안되었으면, 내 방식이 틀렸다는 걸 자각해야 한다.'고 최근 계속 되뇌이고, 친구에게 말하면서 입 밖으로 소리내어 말하기도 하고, 새로운 것을 손대고 싶어하거나 익숙한 것으로 돌아가려는 저를 자제시키고 있지만 참 쉽지 않은 일이고 직면할 수록 고통스러운 과정이라는 생각이 듭니다.

 

 

< 부동산을 통해 배운 5가지 >

저자는 책의 초반부에서 부동산이라는 세상을 통해 크게 5가지를 배웠다고 말하고 있는데, 바로 레버리지, 부의 시스템,비즈니스의 생태계와 수익구조, 가격 상승을 결정하는 재화의 탄생, 그리고 자본주의입니다.

 

 

(p.26~35)

레버리지

부동산에서 레버리지를 배웠는데, 세상에 나와보니 그 개념이 그대로 적용됐다. 부동산에서는 레버리지가 대부분의 돈의 성격이었지만 세상에서는 돈이 아닌 시간으로 대체됐다.

 

부의 시스템

시스템이란 일하지 않으면서도 현금흐름이 생기는 것을 가리킨다.

부동산으로 시스템을 만드는 데에는 세 가지 방법이 있다. 월세로 현금흐름을 만들거나, 전세가를 높여 투자금을 회수한 후 다른 곳에 재투자하거나, 매도하여 시세차익을 얻어 더 많은 곳에 투자하는 방법이다. 또한 사업적인 부분을 적용해 또 다른 현금흐름을 만들 수 있다. 에어비앤비, 셰어하우스 같은 사업을 직접 하며 현금흐름을 발생시키고 사업을 확대해나가는 방법도 있다. (p.27)

 

비즈니스의 생태계와 수익구조

세상에서 빠르게 움직이고 있는 것들을 보면 대개 그 이면에는 돈과 욕망이 관련되어 있다. 사람들은 생태계 전반을 보지 못하고 최종적인 소비 부분만 보는 경향이 있다.

 

 

저자는 부동산에서 배운 내용을 실생활에서도 적용하였습니다.

레버리지 개념을 실생활에서 활용하였고, 비즈니스의 생태계와 수익구조를 파악하는 습관을 길렀습니다.

내가 생업에서 하는 일을 부동산에도 적용하고 있나?부동산 공부를 하며 배운 일을 생업에도 적용하고 있나? 하는 생각을 해봅니다.

 

 

< 어린아이의 시선으로 질문하라 >

 

(p.45) 당연하다며 넘어가지 말고 어린아이처럼 궁금한 것들을 적어보라.

 

- 왜 사람들은 아파트에서 살고 싶어 하는 거에요? 빌라에서 살면 더 넓고 가격도 싸니 더 좋지 않아요?

- 왜 강남은 비싼 거에요? 지금 이 곳도 충분히 좋은데 말이에요.

- 왜 우리 아파트는 가격이 안 오르는 거에요? 다른 곳은 정말로 많이 오르잖아요.

- 전세제도는 왜 우리나라에만 있는 거에요?

- 지은 지 30년이나 되어 허물어질 것 같은 강남의 재건축 아파트가 왜 10년 차 아파트보다 더 비싼 거에요?

- 부자들은 왜 부동산을 좋아하는 거에요? 세금이 많지 않나요?

- 부자들은 어떻게 저렇게 비싼 부동산을 소유할 수 있는 거에요? 모두 금수저였나요?

- 우리 집이 이사한다면 어디로 가실 건가요?

 

어리석어 보일지 모르지만, 아이 같은 짐문이 사실은 너무나 좋은 질문이다.

 

 

< 매매가와 전세가가 정체될 때 >

가격이 정체 양상을 보일 대 가장 중요한 건 얼마나 오랫동안 정체되고 있느냐다. 가격이 정체되고 있다는 건 매년 물가상승률만큼 상승을 하지 못해 저평가 상태로 진입하고 있음을 의미한다. 일반인은 관심을 가지지 않는 상황이지만, 투자자라면 이런 지역에 관심을 가지고 모니터링을 해야 한다.(p.101)

 

 

< 입주물량 체크 시 주의사항 >

 

(p.109)

입주물량으로 공급을 살피든 인허가 실적으로 공급을 살피든 주의해야 할 사항 두 가지가 있다.

첫째. 해당 지역만 살피면 안 된다는 것이다.

주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다. 시계 방향으로 동서남북을 모두 살펴라.

 

예를 들어 안양시에 관심을 가지고 있고 해당 지역의 입주물량을 분석했다면 안양시에 그치지 않고 주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다. 시계 방향으로 과천시, 군포시, 의왕시, 수원시, 안산시, 광명시 정도는 살펴야 한다.

 

안양보다 입지가 좋은 과천에 공급이 많으면 안양시의 시세는 정체를 맞이하게 된다. 안양에서 과천으로 떠나려고 하기 때문이다. 만약 군포와 의왕에 공급이 많다면, 안양의 매매가는 흔들림이 없겠지만 전세가는 영향을 받을 수 있다.

 

 

안양 평촌에 물건을 보유하고 있고, 2024년에 입주물량이 많음을 인지하고 있어 대비를 하고 있지만, 주변 공급에 대해서 종합적으로 체크하지 않았습니다. 부동산 공부를 시작하면서 지역의 공급물량 체크가 중요하다는 이야기를 많이 들었음에도 투자 물건이 없어서 그런지 자꾸 등한시하게 되는데, 당장 닥친 미래가 되니 해당지역의 공급량 체크가 얼마나 중요한 일인지 다시 깨닫게 됩니다.

 

 

 

< 선행지표 - 경매 낙찰가율과 경쟁률 체크하기 >

 

(p.119)

경매는 일반 매매 시장의 선행지표라는 말이 있다. 이들의 움직임은 경매 낙찰가율과 경쟁률이라는 발자취를 남긴다. 발자취를 살펴보면 부동산의 흐름을 아주 조금이지만 예상해볼 수 있다.

- 두인경매 (경매검색 > 낙찰통계)로 들어가서 연도별, 법원별, 지역별 통계자료를 살펴볼 수 있다.

 

경매라는 영역이 있지만, 아파트 투자만을 바라보고 공부를 해온지라 크게 관심을 두지 않았습니다. 그나마 최근 하락세가 지속되고 금리가 올라가니 "아 못 버틴 물건들이 나오겠구나.", "사람들은 이제 경매를 하러 많이 가고 있겠구나." "경매공부에 뛰어든 사람이 많겠구나." 정도의 생각만 가지고 있었습니다.

 

하지만, 경매를 직접 공부하지 않더라도, 주식이 금리와 경기보다 선행지수 이듯, 부동산에서의 선행지수가 경매의 낙찰가율과 경쟁률일 수 있다는 생각은 못 했습니다. 바로 체크해 볼 생각입니다.

 

 

< 종목별 투자 핵심 키워드 >

 

(p.133)

- 상가는 '유효 수요'가 핵심 키워드다.

- 아파트는 '수요와 공급'이 핵심 키워드다.

- 빌라는 '교통'이 핵심 키워드다.

- 재건축은 '대지지분'이 핵심 키워드다

- 분양권은 '적정 분양가'가 핵심 키워드다

- 토지는 '쓰임새'가 핵심 키워드다

 

 

'사람들이 이용하는 부동산의 본질이 무엇일까', '사람들은 그 부동산의 형태를 왜 선택했을까'

아파트를 사고 싶지만 자금이 부족한 사람들이 선택하는 것이 빌라다. > 빌라는 그럼 교통이라는 입지를 중요하게 생각해서 선택하게 된다. 라는 식의 연상으로 투자의 핵심 키워드를 정리해서 인지할 필요가 있다는 저자의 생각입니다.

 

저자는 분양권은 '적정 분양가'가 핵심 키워드라고도 했는데, 읽으면서 며칠 전 김해의 한 재건축 아파트에 전화임장을 했던 기억이 났습니다. 관리처분인가가 난 물건의 매수를 문의하면서 매수가(프리미엄 포함)가 과연 적정한가 하는 생각을 했던 기억이 났습니다. 주변 아파트 시세 대비 그렇게 경쟁력 있는 가격이 아니라고 생각해서, 나중에 분양가와 분양결과를 지켜봐야겠다는 생각을 했던 기억이 납니다. (저자는 다른 챕터에서 적정 분양가를 비교하는 방법도 간단하게 제시하고 있습니다.)

 

 

< 투자의 기본 - 협상 >

 

부동산공부를 시작하면서, '아? 이런게 필요하네?'라고 생각했던 것이 바로 '협상력'이었습니다.

 

평생 밀당을 하면서, 내가 가진 것을 다른 사람과 열심히 교환하며 살아오지 않아서, 협상이 왜 중요한지, 협상을 왜 해야하는지, 협상을 어떻게 하는지도 잘 몰랐습니다. 그냥 '성실한 자세로 상대방에 진심을 다하고 설득한다.' 순수한(순진한/무식한) 관계만을 해 왔던 것입니다. 지금 돌이켜 생각해보면 비즈니스 하는 자세로 살아온 적이 별로 없다는 이야기와도 같았습니다.

 

지난 2022년 연말, 앞으로 발생할 수 있는 역전세 대응을 위해서 세입자와 협상을 해서 돌려주는 목돈을 최소화하는 방식의 협상(못 돌려주는 금액에 대한 이자를 은행보다 높게 책정하여 일시불로 지급하면서 목돈의 유출을 막는 방식 등)을 해볼 수 있다는 코칭을 받은 적이 있습니다.  들으면서 '아 부자의 대응법은 다르구나. 협상에 대한 공부를 꼭 할 필요가 있겠다'고 생각했었는데, 이 책에서도 협상은 투자의 기본이라고 말하고 있습니다.

 

 

< 그리고 용기 >

 

그리고 저자는 용기가 필요하다고 말했습니다.

"지금 사면 반드시 오른다는 보장이 없다. 가격이 떨어질 수도 있다. 그럼에도 자신의 분석을 믿고 투자를 감행해야 한다."

"아무리 조사를 완벽하게 하더라도 1퍼센트는 항상 부족하기 마련이다. 용기가 필요한 일이며, 무식한 용기에 따른 책임은 온전히 자신의 몫이다."

 

저는 분석실력도 부족하지만, 실력을 쌓기 위한 경험이 많이 부족합니다.

경험만큼 좋은 스승도 없다고, 투자 경험을 늘리고 싶습니다.

현재, 역전세를 대비하기 위해서 새로운 투자를 하지 못하고 열심히 현금을 확보하려고 하려고 애쓰고 있습니다. 다른 이들은 2,3채를 투자하고 발생하는 '투자금이 모자란 상황'이 너무 빨리 온 것입니다.

 

대치동 키즈님은 '부동산 하락장에서 살아남기'에서 "투자를 위해서는 투자를 지속하기 위해서는 나에게 끊임 없는 동기를 유발할 마르지 않는 투자금을 얻을 방법을 찾아봐야 한다"고 말했습니다.

 

현재 살고 있는 전세집의 전세대출을 받아서 현금을 확보하여 역전세에 대비하고, 작은 금액으로 투자할 수 있는 물건을 찾아봐야겠습니다.

 

 

 

 

https://iamdastan.tistory.com/225

부동산 하락장에서 살아남기(대치동 키즈), "부동산 하락장에서 투자하기가 아니라, 살아남기에