지성의 돈되는 부동산 1인법인(지성)
ㅇ 2019년 1월 3일 초판 발행, 2022년 10월 6일 개정판 5쇄 발행
ㅇ 2023년 2월 5일 읽음
나에게 영향을 준 네 줄
ㅇ 법인세는 단순히 매도가격에서 매수가격을 뺀 양도차익으로 계산하는 게 아니라 법인이 운영을 위해서 사용한 비용을 모두 공제한 금액으로 계산한다는 점입니다. 그래서 비용을 많이 지출하면 법인세가 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.
ㅇ 법인이 항상 유리하지만은 않습니다. 개인에 비해 불리한 점도 분명히 존재하는데 대표적인 것이 부가가치세입니다.(...) 의외로 많은 투자자들이 부가가치세를 고려하지 않아서 낭패를 봅니다.
ㅇ 법인의 대출에서 재무제표보다 중요한 것은 담보물건입니다. 담보만 확실하다면 대출을 받는 데에 큰 문제가 없습니다.
ㅇ 법인을 운영할 때 세무사는 가장 필수적인 인력입니다.
실천할 한 가지
ㅇ 인터넷 등기소에서 관할등기소 선택 후 법인 상호 검색해보기!
ㅇ 법인설립 서류 작성해보기
연계해서 읽으면 좋을 책
ㅇ 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라(신방수)
주의할 점
ㅇ 일반 부동산투자에 비해 법인 부동산 투자에 대해서 여전히 잘 모르고 리스크를 충분히 이해하지 못하고 있다는 점을 간과하지 말 것
부동산 공부를 하며 이래저래 법인설립과 법인 투자에 관한 이야기를 종종 듣게 됩니다.
"부동산 법인을 반드시 해야 하는 것이 아니라, 필요에 의해서 선택할 수도 있고 아닐 수도 있는 것이다. 내가 활용하는 개념이다."라고 월부에서 배워, 초보투자자인 내가 건드려서 될 책인가 하는 생각을 잠깐 했지만, 나중에 선택의 영역으로 만들기 위해서라도 한번 읽어보기로 했습니다.
시중에는 부동산 법인 설립과 관련한 여러 책이 있었지만, '지성의 돈되는 부동산 1인법인'이라는 책을 추천 받아 읽게 되었습니다.
< 부동산 법인 설립하는 방법 >
1. 법인 이름 짓기
- 개인의 이름은 겹쳐도 괜찮으나, 법인의 이름, 즉 상호는 해당 구역 안에 같은 상호가 존재한다면 사용할 수가 없다.
- 사용하고 싶은 상호를 쓰는 법인이 이미 있는지 미리 검색해봐야 한다.
- 인터넷 등기소 - 법인 상호 검색 - 관할등기소 선택 - 상호명 검색
2. 주소지는 과밀억제권역을 피해서
- 본점의 주소지가 어디냐에 따라 부동산 취득세가 중과될 수 있다.
- 수도권 과밀억제권역 지역은 무조건 피해야 한다. (경기남부중 안산시, 용인시는 과밀억제권역이 아니다.)
- 본인의 거주지와 사업장 주소가 너무 멀 경우 과세당국에서 세금회피 목적으로 가짜 사무실을 만든 것 아니냐고 생각할 수 있다.
>> 과밀억제권역에서 또한 사람들의 부동산 선호도 혹은 입지성을 확인 할 수 있다.
3. 반드시 사무실을 얻어야 하는 것도 아니다.
- 거주하는 집을 사업장 주소지로 등록해도 법적으로 아무 문제가 없다.(다만, 집 안에 독립된 사업공간이 있어야 한다.)
- 실제로 사업장으로 상요되고 잇는지 실사가 나올 수도 있다.
4. 사업목적은 가능하면 다양하게
- 부동산 투자를 통해서 수익을 올리는 것이 목적이겠지만, 그래도 아양한 사업목적을 포함하는 것이 좋다.
- 매매, 임대, 상가분양, 건축, 컨설팅, 인테리어 등 부동산과 관련된 것은 전부 넣는 것이 좋으며, 이는 사업목적과 관련된 업무활동에 의한 것이라면 나중에 지출을 비용으로 처리할 수 있기 때문이다.
- 향후 사업목적을 정관에 추가하기 위해서는 별도의 절차와 비용이 필요하다.
5. 부동산 설립 시, 자본금은 보통 1,000만원이면 충분
- 다만, 1금융권에서 법인의 자본금이 작은 경우, 자본금을 더 올리라는 요구를 하기도 한다.
- 추가 출자를 요청받은면 추가 출자가 아닌 가수금 형태로 자금을 일단 투입하고 대출받은 후 정리하는 방법이 있다.
(가수금은 법인이 대표이사에게 돈을 빌리는 형태로, 나중에 법인이 대표이사에게 갚아야 하는 돈이다.)
6. 대표, 과점주주, 발기인
- 자본금의 50%보다 많이 출자한 사람을 과점주주라고 한다 = 회사의 주인
- 보유 주식 지분의 변동이 있는 경우에는 반드시 세무사에게 상담을 받고 진행
7. 법인은 사업연도 개시일부터 5개월 이내에 반드시 감사를 선정해야 함
- 누구나 감사가 될 수 있고, 법인 대표의 배우자를 감사로 임명하는 것도 가능.
>> 놀랍다.
- 법인명의로 대출을 받을 때 은행은 대표이사뿐만 아니라 감사에게도 연대보증을 요구하는 경우가 많기 때문에, 배우자를 감사로 임명했더라도 나중에 퇴사를 시키는 분이 많다.
>> 감사에게 연대보증을 요구한다는 이야기에 놀랐다. 감사를 아무나 맡을 수 있다고 언급했으나, 결국 아무나 맡을 수 없는 일인 것 같다.
- 공무원 신분은 법인 설립 불가하며 영리법인의 대표이사가 되는 것은 물론 발기인으로 참여하는 것도 금지
(주식 소유를 통한 주주가 되는 것은 문제가 되지 않는다.)
8. 법인을 운영할 때 세무사는 가장 필수적인 인력이다.
- 좋은 세무사는 부동산 투자에 대한 감각이 있는 사람
- 처음 법인을 설립할 때는 기장료가 저렴한지를 따지지만, 그보다 좋은 세무사를 놓치지 않는 것이 중요하다.
- 소규모 법인의 경우 기장료가 적게는 한 달에 8만원, 많게는 20만원 선
- 좋은 세무사를 만나는 데에는 특별한 요령이 없고, 가능한 여러 세무사를 만나보고 이야기를 나눠보는 것이 좋다.
>> 하지만 많은 사람들이 추천 받아서 세무사를 만날 것 같다는 생각을 잠깐 했다.
>> 가장 좋은 세무사는 부동산 투자를 직접 해본 세무사 아닐까.
9. 법무사 없이 셀프 설립
- 셀프 법인 등기가 어려운 이유는 갖춰야 할 서류가 많기 때문.
- 필요서류만 제대로 준비하면 등기소에 방문해서 등록 면허세 등의 세금을 납부한 후 수입인지를 부착해서 제출하기만 하면 끝.
- 법인 설립 기간은 빠르면 3일, 보통 10일 소요.
- 필요서류
1) 정관
2) 주식발행사항동의서
3) 주식인수증
4) 잔고증명서
5) 발기인총회 의사록
6) 조사보고서
7) 기간단축동의서(필요시)
8) 취임승낙서(임원별 각 1통)
9) 인감증명서(임원별 각 1통)
10) 주민등록증/초본(임원별 각 1통)
11) 인감신고서
이 책을 읽고 새로운 용어와 개념을 많이 알게 되었습니다.
유튜브나 블로그 등을 통해서 그래도 귀동냥은 했다고 생각했는데, 역시 한권의 책이 시간대비 훨씬 알차게 배울 수 있는 것 같습니다.
그리고 법인을 운영하면서 필요한 각종 서류와 절차들을 보면서 흥미를 많이 느꼈습니다.
실제로 생업을 하면서 이런 서류를 다룰 기회가 많았는데도, 기업의 설립관점에서 바라보니 새롭게 느껴졌습니다.
필요 문서를 작성하고 다루는데 거부감이 없고 어렵게 느끼지 않기 때문에 향후 이런 일을 진행하게 되더라도 큰 무리는 없을 거라는 생각을 했습니다.
그 외에도 이 책을 통해 법인 등록 시 마주칠 수 있는 다양한 사태에 대해서도 미리 간접 체험할 수 있었습니다.
예를 들어, 처음 사업자등록을 하기 위해서 업태는 부동산매매업이고, 종목은 주택매매업으로 하고 싶다고 관할세무서를 방문했을 경우에, 현재 법인이 임대 중인 부동산이 있는지를 물어볼 수 있다고 합니다. 이제 막 법인사업자를 내는 마당에 법인이 임대하고 있는 부동산이 있을리가 없음에도, 공무원은 '그럼 이 업태와 종목으로는 사업자등록증 발급이 안된다.'고 말할 수도 있다는 것입니다. 이 같은 경우, 사업자등록증을 발급받기 전 법인등기부등본만으로 물건을 매수하는 가계약을 하되, 특약에 추후 사업자등록증을 발급받을 때 해당 업종이 포함되지 않는다면 모든 법적 책임인 법인이 지고 계약은 파기한다는 내용을 추가하는 방법 등도 있다는 것을 알게 되었습니다. 혹은 일단 사업즈등록을 신청한 후 인터넷으로 변경하는 방법도 있었습니다. 등록 가능한 업종으로 일단 사업자등록을 한 후 향후에 국세청 홈택스의 '사업자등록 정정(법인)' 페이지를 통해 업종 변경을 신청할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
이 책을 읽고 당장 부동산 법인을 투자한다기 보다는 내가 결국은 부동산 투자를 위해서 경제적 자유를 추구하고 있고, 경제적 자유를 추구하는 과정에서 어떤 소득을 늘려야 부자가 될지 생각하는 시간을 가져야 한다는 생각을 했습니다.
우리가 부동산 투자를 하는 이유도, 세금적인 측면에서 보면 양도소득이 개인에게 부과되는 종합소득세에서 벗어나 있기 때문입니다.
개인이 내는 세금은 양도소득세를 제외하면 모든 소득(이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득)이 종합소득세라는 개인별 합산과세가 있기 때문에 이 종합소득에서 벗어나 있는 양도소득(부동산투자)를 하는 것이 유리합니다.
처음에는 이 내용을 알고 나서, '아 세금 측면에서라도 내가 양도소득을 추구해야 하는구나 하고 생각을 했었는데(2022년 1월)',
이 책을 통해서 법인의 운영에 대해서도 조금은 엿본 느낌입니다.
https://iamdastan.tistory.com/136
어떤 소득을 늘려야 부자가 될까?(세금으로 깨닫는 부자 되는 길 feat. 렘군)
안녕하세요. 자유상인 다스탄입니다. 최근 렘군님의 유튜브를 자주 시청하고 있습니다. 다른 분들의 채널도 최근 동향을 살피는데 많은 도움을 주시지만, 기승전결 논리적으로 바로 수긍이 되
iamdastan.tistory.com
