부동산 하락장에서 살아남기(대치동 키즈), "부동산 하락장에서 투자하기가 아니라, 살아남기에 관한 책"

 

 

부동산 하락장에서 살아남기(대치동 키즈)

ㅇ 2022년 11월 11일 초판 발행(재유)

ㅇ 2022년 12월 26일 읽음

 

 

나에게 영향을 준 세 줄

ㅇ "관성적 투자를 지우고 하락장이라는 새로운 문법을 배울 때입니다"

- 지금 부동산 시장은 빠른 판단과 실행이 필요한 시장이 아닙니다.

ㅇ "실거주를 넘어 부자가 되려면 나에게 끊임없는 동기를 유발할, 마르지 않는 투자금을 얻을 방법을 찾아봐야 합니다."

ㅇ 부동산 투자를 지속하려면 팔아야 합니다. 지속해야 하는 것은 자산 포트폴리오를 운용하는 방식이지 특정한 부동산이 아닙니다. 등기는 닥치는 데로 모아가는 것이 아니라, 좋은 것으로 바꿔 가는 것입니다."

 

 

실천할 한 가지

ㅇ 지출통제를 유지하면서, 2023년에는 새로운 부수익을 창출

 

 

연계해서 읽으면 좋을 책

ㅇ 내 집 없는 부자는 없다(대치동 키즈)

 

 

 

제가 처음 만난 '대치동 키즈'님의 책입니다.

대치동 키즈님는 '내 집 없는 부자는 없다'라는 책을 전작으로 내셨는데, 거기서 언급한 개념이 다시금 책에서 중요하게 다뤄지기 때문에, 그 전작을 빨리 읽어봐야겠다는 생각을 했습니다.

 

"하락장에서는 어떻게 투자를 해야 하나"하는 생각으로 책을 구입했지만, 사실 책 제목을 제가 제대로 안 읽었던 것 같습니다. 책 제목은 "부동산 하락장에서 살아남기"입니다.

 

최근 저는 이번 하락장을 맞이하면서, 지난 2012~2014년에 발간되었던 부동산 투자 서적을 찾아보려고 노력 중이었습니다. 이런 장에서는 어떤 투자 방법이 유행했고, 그 당시 책들은 어떤 말을 하고 있었나. 궁금했기 때문입니다.

 

그 와중에, 지난 "금융 위기 하락장을 먼저 겪은" 이라는 부제를 달고 있는 이 책은 굉장히 끌리는 책이었습니다.

 

이 책은 무주택자, 1주택자, 다주택자로 섹션을 나눠서 각각의 포지션에 해당하는 사람들이 어떤 고민을 하고 있고, 어떻게 대응해야 하는지를 알려주고 있습니다.

 

책 자체는 아주 술술 읽힙니다. 1주택자와 다주택자를 위한 조금더 다양한 '투자방법론'이 제시되었으면 좋았을텐데, 그 점은 개인적으로 기대하는 바와 조금 달라 아쉬웠습니다.

 

하지만, 보통은 자기의 실패담을 밝히지 않으려 하는 데 반해, 대치동 키즈님이 힘들었던 하락장에서의 경험을 들려주고 있어, 성공만을 아는 사람들의 책보다 좀 더 와 닿는 부분들이 있었습니다.

 

 

"20년부터 투자에 뛰어드신 분들은 심적으로 매우 힘든 상태입니다.

입주장이 몰리고 급매가 출현하는 지역의 최근 실거래가는

2년간의 상승분을 반납한 경우가 대부분이기 때문입니다.

 

사고 나서 바로 오르지 않아도 불안한데 올랐다가

다시 제자리로 돌아왔을 때의 감정은

손실감을 넘어서 허무함까지 느껴집니다.

 

누군가 '이럴 때, 공부해야 한다'라고 하니,

책상에 앉아서 심호흡하고 블로그나 책을 뒤져보지만

답답하고 어지러운 마음에 눈에 들어오지 않습니다.

 

대출 이자가 눈에 밟히다 보니,

얼마 남지 않은 투자금 혹은 추가 대출 받아서

주식이나 0백 띄기라도 할만한 소액 부동산 투자를 알아보지만,

이 또한 내키지 않습니다.

 

제가 이 미묘한 감정을 표현할 수 있는 이유는,

저 역시 지난 장에서 물린 채 반 토막 난 자산을 10년간 보유하면서

이 모든 감정의 소용돌이를 다 경험했기 때문입니다."

 

 

 

특히, 위 구절은 마치 저에게 하는 말 같아서, 많은 위로를 받았습니다.

투자 선배님들은 이미 다 지나간 길이구나.

어떻게 이 시기를 잘 보내고, 이 와중에도 투자금을 모아서 투자를 할 수 있을까. 하는 생각이 들었습니다.

 

다만, 조금은 더 소상히, 그 시절에 어떤 노력들을 했는지 풀어주셨으면 했는데, 그런 부분은 없어서 좀 아쉬웠습니다.

 

대치동 키즈님도 한국에서 더 이상 희망이 없다고 생각해 다 정리하고 해외 이민까지 가려고 했었다고 하니, 저같은 초보는 정말 얼마나 힘드셨을지 감도 안 잡히네요.

 

대치동 키즈님은 또 다음과 같이 이야기 합니다.

 

 

"가격이 내려가는 게 마음이 아프다면

이것은 다시 가격이 올라오면 사라질 감정입니다.

나는 그저 차분히 시장을 보면서 기다리면 됩니다.

 

시장만 떠나지 않으면 됩니다."

 

 

저도 지난 상승장에 무리하게 갈아타기를 한 이후,

월부 환경 안에 있으면서도 첫 투자가 너무 늦어져서

지루하고, 너무 재미가 없는 와중에 또 이렇게 하락장이 오니 투자가 더 막연하고 멀게만 느껴집니다.

 

하지만, 많은 멘토님들이 말씀하시는 것처럼, 지루하고 또 너무 지루해도 시장을 절대 떠나지 않겠습니다.

 

 

대치동 키즈님은 또, 이제 기존의 상승장에서의 관성적 투자를 지우고 하락장이라는 새로운 문법을 재울 차례라고 이야기 하고 있습니다. 특히, '지금 부동산 시장은 빠른 판단과 실행이 필요한 시장이 아닙니다.'라는 구절이 와 닿았습니다. "00년도 0월에 뭘 하겠다."라는 자기 위주의 계획을 조금 내려놓고, 시장의 상황에 따라, 움직여야겠다는 생각을 했습니다.

 

그리고 이 책은 딱 저같은 사람들을 위한 조언도 놓치지 않았습니다.

 

"영혼까지 끌어모은 투자 후에 다시 종잣돈이 모이기가 쉽지 않다 보니,

결국 투자와 공부를 멈추고 자연스럽게 관심에서 멀어집니다.

돈 없는 투자 공부는 재미가 없기 때문입니다.

이렇게 많은 사람이 실거주 목표 달성 후 다음 단계로 나아가지 못하고,

다시 생업으로 돌아갑니다."

 

 

딱 저한테 하는 이야기 같아서 흠칫하면서 읽었습니다.

그리고 이어서, 저자는 이렇게 말합니다.

 

"실거주를 넘어 부자가 되려면

나에게 끊임없는 동기를 유발할,

마르지 않는 투자금을 얻을 방법을 찾아봐야 합니다."

 

 

투자금이 없어서 자꾸 흥미와 동력이 떨어지는 것이 사람의 자연스러운 모습이라면, 나에게는 동기를 꾸준히 유발할 방법이 필요하구나. 마르지 않는 투자금을 만들기 위해서 어떻게 해야 할까. 하는 생각을 하게 되었습니다.

 

물론, 마르지 않는 투자금을 만들기 위해서 '씨를 뿌리는 투자'를 진행하는 것인데, 현재 그 씨 뿌리는 투자할 자금이 부족하다면? 지출을 줄이는데 한계가 있다면, 수입을 더 늘릴 수 있는 방법을 적극적으로 찾아봐야겠다는 생각이 들었습니다.

 

직장에서 연계해서 실행할 수 있는 것은 바로 실행에 옮겼고, 직장 외적으로 부수입을 벌 수 있는 방법을 고민해보고 있습니다.

 

마지막으로, 지난 상승장에 너무 괴로웠던 감정을 뒤늦게나마 위로해주는 구절을 공유하면서 후기 마치겠습니다.

 

 

"2014~2016년 투자할 때도 저는 늦었다고 생각했었습니다.

2017~2019년 투자할 때도 저는 한 번도 빨랐다고 생각을 한 적이 없습니다.

2020년부터 수익형 부동산을 알아보던 때에도 역시 같은 생각을 했습니다.

왜 이런 현상이 일어나는 걸까요?

우리가 각성해서 어느 시점에 뛰어들더라도 항상 그 시장에는 먼저 간 사람들이 있기 때문입니다."

 

 

나중에 누군가가 이 길에 뛰어들었을 때, 늦었다고 생각하게 만드는 '먼저 간 사람'이 되길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

그 외 기억할 만한 좋은 구절

 

 

ㅇ 1주택자들은 각종 규제와 세금 때문에 부동산 투자를 못한다고 하지만, 정작, 각종 규제와 세금 때문에 부동산 투자를 하고 싶어도 전혀 움직이지 못하는 사람들은 1주택자가 아니라 다주택자입니다. 오히려, 다주택자의 고민은 '무엇을 사면 좋을까요'에 초점이 맞춰져 있습니다.

 

ㅇ 현금을 만들지 못하는 자산은 부자를 만들어 주지 못한다.

 

ㅇ 부자는 자산 뿐만 아니라 쓸 현금도 많은 사람입니다.

 

ㅇ 제가 매도를 망설이지 않고 할 수 있는 이유는 매도 경험을 통한 학습효과로 손실 회피심리에 무던한 것도 있지만 다음 매수 물건을 찾았기 때문이기도 합니다.

 

ㅇ 하락기에 군중과 떨어져서 시장에 지속적인 관심을 가지도록 나를 다독이려면 어떻게 해야 할까요? (...) 기본 루틴은 단순합니다. 매일 아침 출근길에, 혹은 퇴근길에 아니면 화장실에 앉아 읽을거리를 부동산 관련 내용으로 세팅하고 무의식적으로 읽는 것입니다.

 

ㅇ 이번에, 단기 임대사업이 끝난 아파트도 전세가를 시세 대비 0억을 낮게 내놓았습니다. 시세를 다 쓰지 않은 이유 역시 신경쓰지 않는 부채로 유지하기 위함입니다.

 

ㅇ 신용대출도 결국 적정 시점에서 정리해야 할 부채입니다. (...) 부자들의 대출은 대부분 담보 대출 형태이고 신용 대출 비중은 6% 선에 머물고 있습니다.

 

ㅇ 중요한 것은 지금 내가 사려는 물건이 안전 마진과 수익률이 나오는가입니다. (...) 안전 마진을 가늠하는 가장 쉬운 방법은 비슷한 물건과 비교하는 것입니다.

 

ㅇ 제가 가지고 있는 돈에 대한 원칙은 하나입니다. 바로, 시간적 여유를 가지자입니다. 투자에 있어서 시간적 여유를 가지자는 말은 시간에 쫓기지 않는 투자를 하자는 말입니다.

 

ㅇ 투자로 경제적 자유를 달성하는 것보다 사업으로 경제적 자유를 달성하는 것이 더 빨랐습니다. 그리고, 투자하는 직장인 중 경제적 자유를 달성했다고 느끼는 사람은 많지 않았지만, 사업을 통해 경제적 자유를 달성했다고 느끼는 사람이 더 많았습니다.