나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다(잭파시), '우리나라는 현재 2300만 세대가 넘는다. 설마 그 중 급매 하나 못 찾을까?'

 

 

 

나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다(잭파시)

ㅇ 2022년 4월 19일 초판 발행

ㅇ 2023년 1월 17일 읽음

 

 

나에게 영향을 준 세 줄

ㅇ "가장 중요한 다섯 가지란 바로 매매전세가격 추이, 주택구입부담지수, 입주미분양 물량, 매매전세 매물량, 초기분양률 등이다. 초보 투자자라면 이 정도만 봐도 큰 리스크를 제거할 수 있다."

ㅇ "아마 갭 투자를 주된 투자법으로 활용한 다주택자들은 거의 전세입자에게 세를 주었을 것이다. 하지만 하락기를 대비한 현금흐름을 만들어놓지 못하면 수익을 오래 유지할 수가 없다."

ㅇ "우리나라는 현재 2300만 세대가 넘는다. 설마 그 중에 급매 하나 못 찾을까? 여기서 중요한 것은 좋은 급매인지 구분해내는 눈이다. 바로 이때 투자 원칙이 필요한 것이다."

 

 

실천할 한 가지

ㅇ 현재 관심 매물을 투자 타당성 체크리스트에 체크해보기

 

 

연계해서 읽으면 좋을 책

ㅇ 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?(렘군)

 

 

 

 

도저히 지나칠 수가 없는 매력적인 제목을 가진 책이었습니다.

그 동안 마인드 셋에 관한 이야기, 자본주의를 대하는 자세에 대한 좋은 책은 많이 읽었기에, 이제는 부동산과 재테크에 대한 기술적인 책들도 챙겨봐야겠다는 생각이 들었습니다. 

 

이 책의 저자이신 잭파시님은 정말 솔직하게 자신의 투자 경험을 들려주고 있습니다. 가감없이 자신의 투자 경험을 들려주고 있기 때문에 많은 도움이 되었습니다. 특히, 저자의 10년 간의 부동산 투자 현금흐름표를 봤을 때 놀랐습니다. 아파트 이름도 없고, 벌써 10년이 지난 경험이기 때문에 그대로 따라할 수도 없지만, 현금흐름을 눈으로 따라가는 것만으로도 많은 도움이 되었습니다.

 

내가 거리낌없이 투자법을 모두 밝히는 이유는
실제로 행동에 옮기는 사람이 많지 않을 거라는 사실을 알고 있기 때문이다.
-잭파시-

 

부자의 마인드 셋이나 거시경제에 관한 책이 아니기 때문에, 눈으로 읽고 지나가기 보다는 한 챕터씩 직접 어플과 지도를 보면서 찾아가면서 읽어야 합니다.

 

 

 

< 초보자를 위한 5가지 지표 >

잭파시님은 '매매전세가격 추이, 주택구입부담지수, 입주미분양 물량, 매매전세 매물량, 초기분양률'을 초보자를 위한 5가지 지표로 제시함녀서, 초보 투자자라면 이 정도만 봐도 큰 리스크를 제거할 수 있다고 말합니다.

다만, 이 다섯 가지 자료만 가지고는 다양한 관점의 분석이 힘들기 때문에 한 개 지역을 골라 다각적으로 분석하라고 합니다. 

 

나만의 투자 원칙이 없다면 결국 다른 사람에게 휘둘리는 불안하고 수익 낮은 투자를 하게 될 것이다.
-잭파시-

 

 

< 투자법 >

잭파시님은 탑다운 투자법으로 구체적인 아파트 단지를 추려내는 방식을 제시하였는데, 세계/한국 부동산 경기 > 도 단위 부동산 흐름 > 시 단위 부동산 흐름 > 구체적인 아파트 단지 순서로 내려가면서 투자처를 찾는 방식입니다.

시내에서는 분양권과 신축 대장 아파트 > 준신축 아파트 > 32평 이상 계단식 구축 아파트 > 25평 계단식 구축 아파트 > 21평 이하 복도식 구축 아파트 순서대로 상승한다고 설명하고 있습니다.

 

그 외에도 저평가 아파트 두 채 매수 전략, 하락장을 대비한 현금흐름 만들기, 서울 역세권/준공업 지역의 구축 빌라 전략 등의 다양한 경험과 전략을 소개합니다.

 

특히, 최근 장에서 역전세로 고생하는 주변 동료분들을 보며 리스크관리와 꾸준한 현금흐름이 매우 중요하다고 생각을 했는데, 저자는 책을 통해 하락기를 대비해 2~4년이 지나 발생하는 전세금 상승분을 월세로 받는 방법을 사용했다고 밝혔습니다.

 

 

< 아파트 투자 타당성 체크리스트 >

또한 저자는 미리 임장을 가서 볼 아파트를 선별해두기 위해서 지표를 설정하고 점수화하는 방법을 실천하였다.

가상투자계획서나 수익률 보고서처럼 여러물건을 비교해보기도 편하고 투자 결정을 내리는데도 많은 도움이 되었다고.

 

아래는 저자가 제시한 체크리스트 구성내용과 이를 확인할 수 있는 어플들입니다.

직방 : 아파트 단지 1km내 학교 여부, 실거주 만족도
호갱노노 : 단지 주변 상권 형성, 단지의 고도, 지역 대상 아파트 상승률(1년 변동치)
아실  : 매물 증감
부동산지인 : 시장강도, 도시인구수
네이버부동산 : 세대수, 연식, 하락 기간과 지지선 확인 여부, 매매가와 전세가의 앱

 

 

본 체크리스트를 가지고, 현재 관심있는 매물들을 타당성 체크리스트를 해봐야겠습니다.

 

 

 

 

 

기억하고 싶은 구절들

내가 거리낌없이 투자법을 모두 밝히는 이유는 실제로 행동에 옮기는 사람이 많지 않을 거라는 사실을 알고 있기 때문이다.

개인투자자라면 양도소득세 기본세율 적용을 위해 2년을 보유해야 하므로 매수를 할 때부터 2년 뒤의 공급량을 미리 체크해 엑스트(매도) 전략을 세워야 한다.

대출금 2000만원으로 시작한 투자가 110억 원의 자산 가치를 갖는 50여 채의 부동산으로 늘어날 때까지 10년이 걸렸다. 여기서 중요한 점은 회사에 다니면서 천천히 투자해왔다는 사실이다.

-내가 쓰는 방법은 이러하다. 2~4년 정도가 지나면 전세가격의 상승분이 생긴다. 이때 다음으로 계약하는 임차인에게 기존 보증금은 그대로 두면서 전세가 상승분을 월세로 받는 것이다.

가장 중요한 다섯 가지란 바로 매매전세가격 추이, 주택구입부담지수, 입주미분양 물량, 매매전세 매물량, 초기분양률 등이다. 초보 투자자라면 이 정도만 봐도 큰 리스크를 제거할 수 있다.

결국 나만의 부동산 투자 원칙은 이런 시행착오를 겪으면서 만들어진다. 이걸 반대로 말하면 시험하고 행하지 않으면 투자 원칙은 만들 수 없다는 것이다.

우리나라는 현재 2300만 세대가 넘는다. 설마 그 중에 급매 하나 못 찾을까? 여기서 중요한 것은 좋은 급매인지 구분해내는 눈이다. 바로 이때 투자 원칙이 필요한 것이다.

외지인 거래량을 봐야 하는 이유는, 전국을 투자 대상으로 삼는 전업 투자자들은 잠을 잘 때 빼고는 부동산 투자만 생각하는지라 정보에 가장 민감하고 현재의 시세를 객관적으로 바로 보기 때문이다.