부동산 변곡점이 왔다(삼토시)
ㅇ 2022년 12월 7일 초판발행, 2023년 1월 25일 초판 3쇄 발행
ㅇ 2023년 3월 24일 읽음
나에게 영향을 준 세 줄
ㅇ "나는 서울 부동산의 상승과 하락에 서울 10년 차부부보다 더 상관관계가 깊은 계층이 없는지 연구했고, 그 결과 '서울-경기 10~11ㄴ년 차 부부의 증감이 더 밀접한 상관관계를 가진다는 점을 밝혀냈다."
ㅇ "2005년 9월 기준금리 3.25%이던 시점에 서울 주택구입부담지수는 111.5로, 서울 중위소득 가구가 서울 중위 가격 주택을 구입할 때주택담보대출 원리금 상환액은 가구 소득의 28% 수준이었다. (중략) 그런데 2022년 2분기 서울 주택구입부담지수는 231.4로, 소득의 58%를 주택담보대출 원리금 상환에 충당하는 수준이다."
ㅇ 버블 수준을알려주는 2가지 지표 : 주택구입부담지수, 전세가율
실천할 한 가지
ㅇ 주택구입부담지수 직접 확인 해보기
연계해서 읽으면 좋을 책
ㅇ (모르겠음)
빅데이터를 활용해서 부동산 시장을 분석하고 예측하는 삼토시님의 신간입니다.
변곡점이 왔음을 모두가 인지하고 있지만, 어떤 원인으로, 어떻게 변곡점이 왔고, 언제 하락안정기가 끝날것인지 너무 궁금했기 때문에, 이 책을 읽게 되었습니다.
주식이든 부동산이든 차트를 만들고, 또 데이터를 분석한다는 것은 후행적인 활동이기 때문에, 아무리 공을 들여도 미래의 일을 예측하기는 쉽지 않다고 생각합니다. 이 책을 읽으면서 이분의 인사이트를 공유하되, 어떤 조건 하에서 이런 결론을 냈는지를 분별해서 읽어보려고 노력했습니다.
저자는 지난 2014년부터 2021년에 이르는 상승장의 원인으로 4가지를 꼽았습니다.
1. 수요의 증가 (서울경기 10~11년 차 부부로 대변되는 수요가 증가했다.)
2. 공급의 감소 (서울에서 혼인으로만 추가로 생겨난 가구가 연 평균 5만이 넘었는데 아파트 입주 물량이 연평균 3만호 내외였으니 '공급부족이 누적'될 수 밖에 없는 상황이었다.)
3. 유동성 확대 (유동성의 힘은 집값과 깊은 상관관계가 있다.)
4. 규제의 부작용 (서울 아파트 가격 상승률이 역대급을 기록한 이유는 '다주택자양도세 규제에 따른 매물 감소 여파' 외에 달리 설명할 길이 없다.)
공급의 감소, 유동성 확대, 규제의 부작용 모두 저도 공감하는 내용이었는데, 수요의 증가를 서울경기 10~11년차 부부로 잡은 것이 흥미로웠습니다. 이른바, 10~11년차 부부의 아이가 초등학교에 입학할 즈음이기 때문에, 그 어느 때보다정착 욕구가 강해진다는 배경이었습니다. 따라서 이들이 주택의 강력한 매수 계층이 된다는것입니다.
저의 경우도 별반 다르지 않습니다. 결혼 전과 결혼 후, 그리고 아이의 학년기에 따라 이사 수요가 발생한다는 점에 강력하게 동의합니다.
또한, 저자는 2016년에서 2020년까지의 부동산 상승률과 보유 주택 물건별 가구 수 증감폭을 보여주면서, 다주택자 규제의 허상을 지적했는데, 5년간 드라마틱하게 2주택 이상 보유자가 줄고, 1주택자가 증가하면서 지난 상승장에서 나온 '똘똘한 한 채' 돌풍을 눈으로 확인할 수 있었습니다. 실제로 많은 사람들이 다주택자 규제를 피해서 1채를 골라 보유 물건을 정리하게 되었고, 이로서 상급지는 더 가파른 상승률을 보였다는 것을 이해할 수 있었습니다.
하지만, 다주택자 규제가 풀리면, 과연 자기가 현재 보유하고 있는 가장 좋은 입지의 물건을 팔고 다시 다른 지역의 물건으로 쪼개서 살 것인가? 저라면 가장 좋은 입지의 물건을 전세를 주고 다른 지역의 물건을 새로 사는 선택을 하겠습니다만, 모두가 그렇게 행동할 동인도 없고, 부동산에 2030세대마저공부에 뛰어든 마당에 쉽사리 본인의 가장 좋은 카드를 매도하는 케이스가 얼마나 있을까 하는 생각을 해봅니다. 사정에 따라, 매수인의 매수가능금액에 맞춰 매도를 해야 하기때문에 일정수준 하향안정화할 것이라고 생각은 하지만, 서울 주요 입지의 가격 변화의 폭이 얼마나 클지는 제가 앞으로 관찰해야 하는 포인트 아닌가합니다.
주택구입부담지수 (Housing Affordability Index, K-HAI)
저자는 주택구입부담지수를 아주 중요한 지표로 소개하고 있습니다.
주택구입부담지수는 한국주택금융공사 주택금융연구원에서3개월마다 산출해 발표하는 지수로, 중위소득 가구가표준대출을 받아중위 가격 주택을 구입할 때의 상환 부담을 나타내는 지표입니다.
'지수 100'이 주택담보대출 원리금 상환으로 가구 소득의 25%를 쓴다는 의미입니다.
역으로, 한국주택금융공사(정부)에서는 가구 소득의 25%를 주담대 원리금 상환으로 쓰는 것이 '적정한' 수준으로 보고 있다는 것을 알 수 있습니다. 일반인들의 생각이나, 현재 시장과는 많은 괴리가 있다는 생각이 듭니다.
금일(2023년 4월 1일)자, 주택금융연구원 홈페이지에서 확인한, 주택구입부담지수입니다.
전국 평균으로는 2022년 4분기 81.4의 수치를 보이고 있으나, 우리나라 부동산 가격이 워낙 편차가 크기 때문에 크게 와 닿지는 않습니다. 다만, 그럼에도 불구하고, 2018년 대비 아직도 전국적으로 주택을 보유하기 위해 많은 원리금 상환을 하고 있다는 사실은 확인할 수 있습니다.
서울은 198.6의라는 높은수치를 보여줍니다.
경기권은 워낙 지역이 넓어 107.5라는 수치를 보이고 있습니다.
책에서는 과거 지수가 164 내외(소득의 41%를 주담대 원리금 상환에 사용하는 수준)가되면 단기든 중장기든 조정장에 빠진 이력이 있다고 언급하고 있습니다. 2008년은 164.8, 2018년 163.8)
과거 2차례의 수치 대비, 현재 서울 지역 주택구입부담지수가 훨씬 높은 상태이기 때문에, 국내 매수자의 구매여력만을 따졌을 때는 전체적인 조정이있을 것으로 판단하고 있는 것 같습니다.
이번 독서를 통해서 저도 본 통계를 매 분기 체크하게 될 것 같습니다.
저자는 책을 통해, 주택구입부담지수가 저금리를 지수산출 도구에 포함하면서 소득 대비 대출원리금 상환 부담을 수치했기 때문에, 단순 소득 대비 집 값을 나타내는 PIR보다 유의미한 지표라고 했습니다. 또한 이 지표를 버블 수준을 알려주는 주요 지표로서 활용하고 있습니다.
개인적인 생각
지금으로부터 10여년 전, 서울 주택구입부담지수 추이가 실제로 90수준까지 갔었다는, 지금으로서는 믿기 어려운 그래프를 보면서 여러가지 생각을 하게 됩니다.
첫번째는 내가 투자 물건으로 매수한 아파트가 매수 이후 5년간 하락한다면 어떻게 할 것인가?
주택구입부담지수를 구성하고 있는 요인은 딱 3가지입니다.
1. 서울 아파트 중간가격, 2. 대출금리. 3. 가계소득
즉, 2008년부터 2014년 주택구입부담지수가 낮아졌다는 것은 1. 서울 중위아파트 가격의 하락, 2. 대출금리의 하락, 3. 매수자들의 소득의 상승을 의미합니다.
대출금리는 장기하락의 확률이 높고, 가계소득은 높아지지만 인플레이션이 동반되어 그 영향력이 상대적으로 낮다는 것을 감안하면, 사실 주택구입부담지수가 낮아지는 요인에는 아파트 가격의 하락이 예정되어 있는 것 처럼 보입니다.
그게 아니라면, 예전과는 달리 사람들이 소득 대비 주담대 원리금 상환의 비율이 높아진 세상을 어느 정도 받아들이고 살아간다는 의미가 될 것 입니다. (저는 어느 정도는 이렇게 될 것 같다는 생각을 하는 편이긴 합니다.)
주택구입부담지수는 어디까지 하락할 것인가?
그러면서 아파트 매매가는 어디까지 하락할 것인가.
또 다시 저점을 놓치기 싫다는 두려움에 기반한 선진입의 욕심과,
투자할 물건별 분석으로 대세 하향안정기를 돌파하면 어떨까하는 생각 사이에서 방황합니다.
주식투자의 경험을 살린다면, '대세 하락장에서 힘 빼지 않는다.'
'자신만의 툴로 저점을 확인하고 진입한다.' 가 정답인데, 부동산은 저에게 있어 '주식처럼 선택의 영역이 아닌, 의식주로서 필수재의 영역'이라 여전히 어렵습니다.
그래서 자꾸 마음이 '현금흐름을 더 만들면서 기다린다.'로 흘러가는 것 같습니다.
그러면서 부동산 공부에 소홀해지는 것 같습니다.
부동산 공부를 하면서 기다리겠습니다. 자꾸 흐트러지는 마음을 다 잡겠습니다.
서울 아파트 전세가는 서울 입주 물량보다 수도권 입주 물량과 더 밀접한 상관관계가 있다
마지막으로 저자는 수도권 입주 물량이 서울 입주물량보다 더 크게 서울 아파트 전세가에 영향을 미친다고 말했습니다.
2015년 입주가 시작된 동탄 2신도시의 여파로 화성시 전세가가 2017년 1분기에 정점을 찍고 내려갔고, 수원시 전세가가 2017년 2분기에 찍고내려갔고, 용인시 전세가가 2017년 3분기에정점을 찍고 내려갔고, 성남시와서울시전세가가 2018년 1분기에 정점을 찍고 내려갔다고 분석하고 있습니다.
서울에서 멀리 떨어진 동탄2신도시입주 물량이 파도를 타듯 시차를 두고인근 지역에 영향을 미치다가 1년 후 서울 전세가에도 영향을 미친 것이라고 말하며, "서울 아파트 전세가는 서울 입주물량보다 수도권 입주 물량과 더밀접한 상관관계가 있다는 것이다."라고 했습니다.
저도 이 대목을 읽으면서 바로 3기신도시를 떠올렸는데, 삼토시님도 2026년과 2027년은 하방압력이 극대화될 해가 될 것으로 추정하였습니다. 저도 3기 신도시는 아주 먼 미래라고 생각했는데, 실상은 생각보다 빠르다며,2026년 경부터 입주를 시작하는 단지들이 나올 가능성이있다고 분석하고 있습니다.
1기 신도시의 입주 시기와 겹친 1991~1995년 하락장, 2기 신도시 판교 광교의 입주 시기와 겹치는 2010~2013년의 예를 들며, 서울 전세가에타격을 줄 것으로 예상하고 있습니다. 이렇게 떨어진 서울 전세가는 매매가에 힘을 실어주지 못해, 하락할 것으로 예상합니다.
3기 신도시 입주 일정을 잘 체크해야겠다는 생각이 듭니다.
저 같은 투자경험이 부족하고, 수익형 부동산이 없는 사람은 하락장이 오면 가진 물건도 빠지면서 좋은 기회를 놓칠 기회가 많다고 생각합니다. 하락장이 오건, 상승장이 오건, 기회를 잡을 수 있는 사람은 월 현금 창출 능력이 뛰어난 사람이라는 생각을 늘 하는데, 직장을 넘어서서 저 자신의 현금흐름을 만들어낼 수 있는 방법을 찾아내고 싶습니다.
