전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(이현철), "투자자로 살아가는 동안 원분양가 30% 할인을 하는 모습을 또 보게 될 것이다."

 

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다(이현철)

ㅇ 2018년 1월 5일 초판 발행(매일경제신문사)

ㅇ 2022년 12월 11일 읽음

 

 

나에게 영향을 준 세 줄

 

ㅇ "2008년 이후 집값이 폭락하고 2007년쯤에 비싸게 분양한 아파트가 대거 미분양이 나게 됩니다. 2010년 입주를 맞이하는데, 빈집이 속출했습니다. (...) 2012년에 건설사들은 미분양된 아파트를 대거 할인해 거의 원분양가에서 30% 이상을 할인하고 팔기 시작했습니다."

 

ㅇ "만 세대의 아파트가 있습니다. 자, 이 아파트가 공급일까요, 아닐까요? 만 세대에 사는 사람이 수요일까요, 아닐까요? (...) 공인중개사 사무실에 나와 있는 매물은 얼마나 될까요? 아마도 다 합쳐봐야 몇 백개 안될 겁니다. 실제로는 이것이 공급입니다. 그리고 이 사무실에 물건을 보러 다니는 분들이 있습니다. 바로 이분들이 수요입니다."

 

ㅇ 가장 중요한 것은 정책에 대한 신뢰성입니다. 지금까지도 많은 규제가 있었습니다.. 그런데 그런 규제가 장기간 지속된 적이 있습니까? 정부의 임기는 겨우 5년입니다. 정책은 수시로 바뀌었습니다. 시장 참여자들은 버티면 된다는 것은 알고 있고 이미 경험했습니다. (...) 이번 상황도 비슷하게 흘러갈 것으로 보입니다.

 

 

 

실천할 한 가지

ㅇ 내가 매수했던 첫 주택의 2012년 가격, 매수한 해의 가격, 매도한 해의 가격, 현재 가격 업데이트(수익률 보고서)

 

 

연계해서 읽으면 좋을 책

ㅇ 아파트 투자는 사이클이다(이현철)

ㅇ 부동산 폭등장이 온다(이현철)

 

 

 

안녕하세요. 자유상인 다스탄입니다.

 

이 책은 월부를 통해서 알게 된 이현철 소장님의 책 중, 처음 읽는 책입니다.

2017년도에 작업해서 2018년도 1월에 발행된 이 책에서는 덤덤하게 '앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다'고 책의 도입부에 밝히고 있습니다.

 

'자본주의 세상'에 대해서 무지하고 관심이 없었던 제가 놓쳤던 것들을 2017년도에 이미 알아보고 이야기를 하고 있었다는 점이 역시나 가슴 서늘하고 분통하게 느껴집니다.

 

'내가 모르는 것을 누군가는 이미 보고 있었다.'라는 것을 알게 되었을 때, 느껴지는 감정입니다.

지난 2018년 '우석'님이 출판하신, '부의 본능'에서 '대규모 공급 끝나는 2020년부터 서울 집값 상승한다'라는 문구를 발견하고 느꼈을 때의 감정 그대로입니다.

 

지난 일은 어쩔 수 없고, 앞으로는 평생 투자를 계속 해 나가면서 이런 감정을 느끼지 않도록 하겠다고 다짐해봅니다.

 

 

이현철 소장님을 영상으로만 만났을 때는 '세상은 이러해야 한다.'라는 일종의 당위성을 가슴 속에 일부 품고 계시는 분이시지 않을까 하는 막연한 생각을 했는데, 책으로 만난 저자는 확실히 부동산 사이클론자였고, 부드러운 말투로 실제로 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지를 알려주는 분이셨습니다.

 

'부동산 이상주의자'들에게는 '부동산 시장이라는 것이 실제로는 그렇게 흘러가지 않더라'라는 본인의 연구결과를 조심스럽게 들려주시는 것 같았습니다. 역시, '시황'에 가까운 이야기들도 좋지만, 책으로 만나는 저자가 훨씬 좋은 것 같습니다. 이 분의 다른 책들도 사서 함께 읽어보고 싶다는 생각이 많이 들었습니다.

 

이 책에서는 상세한 예시와 함께, 여러가지 부동산 현상들과 사이클에 대해서 설명하고 있는데, '나에게 영향을 준 세 줄'에서도 꼽은 것 처럼, 아래 내용에 많은 생각이 들었습니다.

 

"2008년 이후 집값이 폭락하고

2007년쯤에 비싸게 분양한 아파트가 대거 미분양이 나게 됩니다.

2010년 입주를 맞이하는데, 빈집이 속출했습니다. (...)

2012년에 건설사들은 미분양된 아파트를 대거 할인해

거의 원분양가에서 30% 이상을 할인하고 팔기 시작했습니다."

 

 

실제로 2012년에 악성 미분양이었던 아파트, 그리고 부도가 나서 묶여 있었던 아파트들이 다시 분양을 재개해서, 당시 아버님과 함께 집을 보러다녔던 기억이 났기 때문입니다.

 

그리고 저 상황이 나에게도 다시 올 수 있고, 내가 시장에 남아있는 동안 반드시 올 거라는 생각 때문입니다.

 

지난 몇 주간 시세트래킹을 통해서, 올해 자산재배치를 위해, 전세를 준 집이 내년도 '역전세 확정'을 직감한 상태인데, 저 위에서 언급한 시절을 제가 감내해 내야 할 수도 있기에, 겸허해지고 최선을 다해서 준비하고 방어해야겠다는 생각이 들었습니다.

 

앞으로 몇 년을 열심히 살지 않으면, 분양가에서 30% 이상 할인하고 팔기 시작하는 시점에 즐겁게 아파트를 추가 매수하지 못하고, 급매로 팔았던 제 집을 다시 사기위해 기웃거려야 할지도 모릅니다.

 

제가 좋아하는 구절을 되뇌어 봅니다.

 

"한 번도 일어나지 않은 일은 앞으로도 일어나지 않을 수 있다.

하지만, 한 번이라도 일어났던 일은 반드시 다시 일어난다."

 

반드시 어려움이 닥칠 거라는 생각을 하고 준비하겠습니다.

 

 

 

저자는 부동산 시장에서 사람들의 '심리'에 대해서 많이 관찰하고 연구하였는데, 이 점은 < 대형평형은 이제 끝난 것인가? (p.235) > 챕터에서 잘 드러나는 것 같고, 저에게 많은 영감을 주었습니다.

 

2007년 이전에는 소형보다 대형이 인기가 좋았고, 사람들이 이때, "한국 사람들은 큰 것을 좋아한다"는 것을 주된 인기요인으로 꼽았습니다. 당시 노인 부부에게 60평대에 사는 이유를 물으면 분가한 자녀들이 집에 들르면 자고 갈 방이 필요하다는 이유를 댔다고 합니다. 하지만 최근에는 노인 부부에게 소형으로 가는 이유를 물으면, 자녀들이 분가해서 큰 집이 필요 없다고 대답한다고 합니다.

 

이 같은 상황을 두고 저자는 "사람들은 자신들이 행할 바를 결정해놓고 그에 맞는 적당한 이유를 찾는다"라고 말합니다.

 

저자가 볼 때는 지난 사이클 동안, 공급이 적었던 소형의 가격이 희소성으로 비교적 가격이 적게 하락하고, 그에 비해 대형은 전세가와 매매가 갭이 크기 때문에 소형에 비해 더 길게 하락을 했기 때문에 투자자는 소형에 손을 댈 수 밖에 없다고 분석합니다. 그리고 이를 보고 뉴스에서는 '소형이 인기가 좋은 적당한 이유'를 찾아낸다고 지적합니다. 그게 바로 '가구 수의 변화'라고 지적합니다.

 

저 또한 소형평수가 인기가 있었던 이유를, '가격적으로 접근가능성이 높아서', 그리고 '1~3인 가구 수가 늘어서'라고 생각하고 있었는데, 매수 관점에서 소형평수가 먼저 투자하기에 좋았다는 점은 많이 간과하고 있었던 것 같습니다.

 

저자는 대중심리는 쉽게 바뀌지 않기 때문에 이번 사이클 까지는 소형평형이 인기를 계속 유지하며, 다음 사이클에는 대형평수가 대세를 이룰 수 있다고 보고 있습니다. 다만, 사이클은 길기 때문에 앞서가는 것은 금물이라고 생각하고, 저자가 말한 전세가율의 관점에서 유심히 지켜봐야겠다는 생각을 했습니다.

 

 

그리고 마지막으로 폭등장이 끝나고 하락으로 접어드는 시점에서 다음 구절을 많이 곱씹어 보았습니다.

 

 

"가장 중요한 것은 정책에 대한 신뢰성입니다.

지금까지도 많은 규제가 있었습니다.. 그런데 그런 규제가 장기간 지속된 적이 있습니까?

정부의 임기는 겨우 5년입니다. 정책은 수시로 바뀌었습니다.

시장 참여자들은 버티면 된다는 것은 알고 있고 이미 경험했습니다. (...)

이번 상황도 비슷하게 흘러갈 것으로 보입니다."

 

 

지나고 나서 이 구절을 보니, 조금 더 객관적인 자세로 부동산을 바라볼 수 있지만, 사실 지난 시간 부동산 공부를 하면서도 어쩔 수 없이 정부의 규제정책에 분노했던 제 모습이 떠오릅니다.

 

특히, 마지막까지 정부와 술래잡기 하듯이 거래를 마무리해야 했던 2021년 중순, 2022년 초가 많이 떠오릅니다. DSR규제 2단계를 6개월 앞당겨서 추진해서, 갭투자 했던 주택에 실거주하지 못하게 될까봐 전전긍긍했던 지난 2021년 11월, 12월이 떠오릅니다. 부동산 시장을 냉정하게 바라보지 못했고 혼자서, 그리고 친한 친구에게도 많은 분노를 쏟아냈었습니다.

 

이번 경험을 통해서, 다음에 저를 힘들게 하는 부동산 정책이 나왔을 때도 조금은 냉정하게 '이 시기를 어떻게 슬기롭게 넘길까'하는 '투자자의 자세'를 견지할 수 있게 되기를 기대합니다.

 

실무경험이 풍부한 이현철 소장님의 솔직담백한 이야기가 많은 도움이 되었습니다.

다음에도 다시 한번 읽고 싶습니다.

 

 

 

 

그 외 기억할 만한 좋은 구절

 

ㅇ - 내 것이 오르면 다른 것들도 오르고 결국에는 내 거 팔고 다른 거 사면 그게 그거 아닙니까?

- 비교대상이 틀렸습니다. 비교는 내가 집을 가지고 있을 때와 집을 가지고 있즈 않을 때를 비교해야 합니다.

 

ㅇ 도시별로 학군이 선호되는 지역이 반드시 있습니다. 내가 거주하는 지역이나 투자하고 싶은 지역에서 학군이 좋은 지역에 투자하시면 됩니다.

 

ㅇ 갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다.

 

ㅇ 전세가율 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들입니다. (...) 인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90% 가까이 가도록 기회를 주지 않습니다.

 

ㅇ 사실 빌라는 사람들에게 인기가 없는 주택입니다. 그냥 어쩔 수 없이 가는 거라고 보면 됩니다.