"여러분들은 스스로를 경기도민이라고 생각하세요? 잠재적인 서울 시민이라고 생각하지는 않으세요?"(빠숑 김학렬 소장님 특강 후기)

 

안녕하세요. 자유상인 다스탄입니다.

 

이제는 벌써 4개월 전이네요.

지난 2022년 4월 2일, 평촌 롯데백화점에서 열린 빠숑 김학렬 소장님의 특강에 참석했었습니다.

코로나로 대형 대면강의가 안 열리다가 오랜만에 열린 특강이라 많은 사람들이 참석했습니다.

빠숑님도 다시 열린 대면강의에 많이 기뻐하셨던 기억이 나네요.

 

빠숑님은 매일매일 유튜브를 하시고, 블로그에 글을 쓰시고, 그 와중에 틈틈히 책을 또 꾸준히 내시는.

근면함과 성실성 측면에서 대단하신 분이라고 생각합니다.

 

 

그 날 많은 이야기를 들었지만, 저의 가슴을 파고 들었던 말은 이 한 마디였습니다.

입지에 관한 이야기를 하면서 하신 말씀입니다.

 

"여러분들은 스스로를 경기도민이라고 생각하세요?

잠재적인 서울 시민이라고 생각하지는 않으세요?"

 

저는 이 내용을 듣고 머리가 띵 했습니다.

이거다. 바로 이거다.

 

저도 매일매일 서울을 바라보면서 삽니다.

이런 사람들이 얼마나 많을까요.

 

당연히, 서울은 경기도(평촌)보다 더 좋은 입지인 것이고, 많은 사람들의 욕망의 대상이 되는 곳인 것입니다.

 

 

이 말고도 많은 좋은 이야기들이 많았습니다.

늦었지만, 그 때 당시 메모했던 내용을 공유합니다.

시간이 흘러, 스탠스가 바뀐 내용도 많을 것이니 감안하시고 보시길 바라며,

그 때와 지금. 약 4개월 상간에 지역별로 당시 이야기 했던 것과 현재 어떤 온도차이가 느껴지는지도 보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

< 평촌 롯데백화점 강의 - 메모 (빠숑) >

 

대구 동구는 아직 싸다

 

2021년 거의 모든 종류의 부동산이 모두 올랐다. 

 

지산은 이제 폭탄돌리기 장세

아파트를 못 사게 하니까 호황

지속되지 않는다. 수요가 많지 않기 때문이다. 팔만큼 팔고 나면 안정이 된다

 

서울은 60%가 임차인이다

임차인을 위한 정책을 포기할 수가 없다. 

지방을 먼저 완화할 것이다.

민주당 지방은 양도세 중과를 영원히 배제하겠다는 정책도 이야기 하고 있다. 

 

 

LTV DSR

15억 구간에 있는 상품들이 많다. 

 

 

2022년 3월 무주택자는 무엇을 하고 있을까?

다운그레이드 형태로 내 집 마련하려고 수요가 이동하고 있다. 

 

전월세 매물이 적고, 있어도 비싸다

 

수익률을 생각하면 다주택자는 할 수 없다. 

유동성은 계속 쌓이고 있다. 

똘똘한 한채 vs 아파트 외 투자 고민

이 똘똘한 한채는 이 시기가 지나도 빠지지 않는다. 

 

 

14억 아파트 옆에 14억 오피스텔이 있는 상황

조심

오피스텔만 대출이 70% 나오기 때문이다. 

 

 

부동산 분석할 때는 거시경제까지 볼 필요 없다

수요를 봐라 (인구가 아니다. 수요다)

 

 

과천이 수요가 많을까

분당이 수요가 많을까

 

 

수요란 무엇인가

소유/거주/이용

소유도 수요고 거주도 수요다. 

 

현재 공공임대아파트는 8%

문재인 대통령은 11%까지 올리는게 목표였다. 

 

 

 

서울에 인구가 줄어드는 이유가 무엇인가

 

??? : 서울이 비싸서=>> 말도 안되는 소리다.

세대수가 늘어나는데(세대가 분리되는데), 경기나 인천으로 밀려난다. 

 

 

“여러분은 경기도민이라고 생각하십니까?

서울의 잠재시민이리고 생각하진 않는가?”

 

모두가 ‘돌아가야지’라는 마음인 것이다. 

이들은 언제든지 돌아가려는 수요인 것이다. 

 

 

서울은 인구가 줄어들 수록 집 값이 오른다. 

남기 위해서 더 많은 돈을 지불해야 하기 때문이다. 

 

서울은 무조건 소유하고 있는 것이 정답이다. 

 

인구와 수요는 비례할 수도 있고, 반비례할 수도 있다. 

 

 

일자리가 증가하는 경기도와 인천은 수혜를 받는다. 서울에 붙어 있다는 이유 하나만으로.

 

특별공급은 집이 100채 있어도 받을 수 있다.

 

 

부산, 대구는 인기. 

부산의 중심부와 변두리는 다른 것이다. 

 

중소도시는 조심하라. 

광역도시는 3차 산업 위주

 

 

저평가란 무엇인가?

그냥 “없다!!” 고 생각하라

부동산은 늘 고평가다

 

일자리가 호재다.

 

은퇴자들은 지방으로 가서 편하게 사는 것도 방법이다. 

 

 

용산 서빙고 신동아아파트

압구정 신현대

 

 

투자자는 비싸면 안산다

실거주자는 비싸도 산다

 

 

아크로리버파크 (현재 시세)

반포주공1단지 (미래가치가 아직 있는 상태)

>> 반포주공1단지는 싼거라고 봐야 한다

 

 

내가 찍어준다

반포주공 사라

(힌트)공동등기

 

 

하이닉스가 용인에 공장을 만들고 있다

인력 때문이다. 

 

 

제일 비싼 월세는 어디인가?

용산구

해외에서 주재온 사람들

왜냐

거기밖에 입지를 모르기 때문이다. 

 

 

그래서 어떤 아파트를 사야하는가?

 

 

극토교통부 주거실태조사 결과를 찾아봐라

 

옛날과 달라졌다

옛날에는 직주근접 

요즘은 좋은 거주 환경 때문에 이사

즉, 조금 멀어도 신축을 선호하고 있는 것이다.

 

 

코어지역 - 토지거래허가지역(아무것도 몰라도 사도 된다)

메인지역 - 투기과열지구(좀 배우신분만 접근)

배후수요 - (선수들만 들어가라)

 

 

현재 경기도 빅4 - 신축이면 천하무적

과천

분당

하남

광명

 

 

대전과 세종이 싸우면 누가 이기나

당연히 세종이다

 

 

메인수요지는 수요가 찼다 빠졌다 한다

 

 

지난 3연 동안, 부산 대구 대전 광주에서 서울경기로 계속 이사왔다

3기 신도시를 지어야 하는 이유가 되었다

 

 

화성으로 7만 세대 이주중

>> 화성에 일자리가 많이 늘어나고 있구나

 

 

화성 80만명 >> 150만명으로 날어날 것이다

 

화성과 평택에서 제일 좋은 입지는 어디인가?

모니터링하고 있는가?

 

 

일자리 Two Pick - 화성 평택

 

 

과천은 서울이다

과천에 있는 아무 아파트나 들어가도 된다

더 이상 이야기하지 않도록 하자. 

 

 

지금 경기도는 미분양으로 고민하는 지역이 단 한군데도 없다. 이런 시장은 처음이다. 

서울의 공급부족을 경기도가 받고 있기 때문이다.

 

 

수요의 중심지에 있을 수록 리스크가 낮다

 

 

장기(10년) - 3기신도시, GTX 

중기(5년) - 입지좋은 기존 아파트, 재건축, 재개발

단기(1년) - 선수들의 영역

 

 

 

 

지나고 읽어도 좋은 말씀을 많이 해주셨다는 생각이 듭니다.

 

저는 그 날, '대한민국 부동산 사용설명서' 책을 들고 가서 사인을 받았습니다.

빠숑님의 다른 책들도 있었지만, 이 책이 저에게는 거의 부동산 공부의 시작점이었기 때문입니다.

 

https://iamdastan.tistory.com/8

'대한민국 부동산 사용설명서(김학렬)', 부동산을 바라보는 바른 시각

 

 

다음에 또 좋은 자리에서 뵙기를 바라며.