인구 3만의 내포신도시 임장 후기! (엄마의 마음이 향하는 아파트 단지는?)

안녕하세요 자유상인 다스탄입니다.

 

오늘은 2022년 11월에 진행했던 '내포신도시' 임장 후기입니다.

임장 갔다온지 벌써 시간이 이렇게 흘렀네요.

 

일반적으로 부동산 투자를 고려할 때,

너무 작은 도시는 피하라고 하죠.

그래서 인구 40만 정도를 기준으로 잡고,

투자 물건을 찾는 경우가 많습니다.

 

그런 측면에서 내포신도시는 2022년 기준, 인구가 3만 명에 도달한 아주 작은 도시입니다.

 

 

내포신도시는 일반적으로 말하는 투자대상 기준에 올라가는 도시는 아닙니다만,

개인적으로 일이 있어, 3년 전부터 내내 신경이 쓰였던 도시였습니다.

 

한번 직접 가서 내 눈으로 봐야지 봐야지 하면서도 차일피일 미루고 있었는데,

드디어 가보게 되었네요.

 

 

우선 위치를 보면 교통편이 그렇게 좋은 위치가 아닙니다.

 

천안아산역 기준, 차로 한 시간 정도 걸리고 53km 정도 떨어져 있습니다.

오른쪽에는 천안시, 위로는 당진시가 있고, 아래는 홍성군청이 있습니다.

 

 

접근성도 다소 떨어지는 도시로

충남도청이 옮겨오면서, 충남에 있는 많은 공공기관들이 이전 입주한 상태입니다.

 

추가적인 도시 발전 동력을 확보하기 위해서,

지속적으로 도내 공공기관 외에도 전국단위 공공기관을 유치하려고 노력을 하고 있는 것으로 알고 있습니다.

 

 

직접 방문을 해보니, 더더욱 작은 도시구나 하는 생각이 들었습니다.

 

아래 지도에서 중앙을 좌우로 가로지르는 도로를 기준으로

실제 생활권이 위와 아래로 좀 나눠져 있는 느낌입니다.

 

조금 더 큰 메인 상권은 북쪽에 형성되어 있습니다. 

다만, 조금 재미있는 점이 하나 있는데,

이 내포신도시는 예산군과 홍성군 양쪽에 걸쳐 있는데,

딱 아래의 아파트 단지에서부터 이 메인 상권까지가 홍성군의 경계입니다.

 

내포신도시를 기준으로 따지면, 홍성군이 보유한 자산이 예산군 자산보다 좋습니다.

 

 

 

아래 호갱노노의 분위지도와 상권분석 내용에솓 이 같은 내용이 확인이 가능합니다.

 

내포신도시에서 인기가 좋은 내포신도시경남아너스빌, 내포신도시모아엘가 쪽은

학원가, 그리고 학생들 상권으로 구성된 생활상권이고,

 

내포남광장, 두레마을 쪽 상권은 먹거리, 유흥 상권입니다.

 

 

 

내포남광장 쪽 상권의 모습

큰 공터를 둘러싸고 빌딩들이 들어와 있습니다.

유동인구가 많습니다.

 

 

 

도착해서 본격적으로 돌기 전에 뜨끈한 콩나물국밥 한 그릇하고~

 

 

본격적으로 발품을 팔아봅니다.

 

몇 시간 정도 쭈욱 돌아보니, 어디가 가장 인기가 많은 지역인지 사전 지식이 많이 없어도 알겠더라구요.

 

 

내포신도시의 북동쪽에 있는 학재마을 도나우에듀파크의 모습

층수가 그리 높지 않습니다.

8년 간 전세로 살아보고 매수를 결정할 수 있는 민간임대 아파트입니다.

 

민간임대아파트들은 입지가 그렇게 좋지 않은 곳에 위치하는 경우가 많고,

소유권이 없어 '내 집' '내 아파트'라는 공동 인식이 부족해서 관리가 조금 소홀하다는 인식이 있습니다.

 

8년간 살다가 민간임대아파트 분양전환을 노리는 것도 전략일 수는 있으나,

부자가 되는 길은 아니라고 생각합니다.

가능하시다면, 내 실거주 집 마련부터 하라고 전문가들이 입이 닳도록 이야기 하는 이유가 있습니다.

 

 

 

내포신도시이지더원1단지 아파트

신축아파트 단지 답게 아파트 외곽 메인도로에 자체 상권들을 주욱 보유하고 있습니다.

 

1단지는 29평, 30평, 34평이 있는데

사실상, 30평이 총 세대수 892세대 중에, 587세대를 차지하여 30평이 주력인 단지라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

30평 기준 실거래가 2억 후반~3억 초반 수준에서 실거래 되었었고,

실제 2023년 1월 현재, 네이버 호가는 3억를 지키려고 노력하는 모습입니다.

 

하지만, 전세호가가 1.3억 선으로 전세가율이 40% 대인것으로 보여, 

평당 천만원을 지키지 못하고 서서히 빠지지 않을까 하는 생각을 잠시 해봅니다.

 

 

 

 

도시가 크지 않기 때무에 설어서 크게 외곽으로 돌고

도시내 아파트 단지까지 하루면 충분히 돌아볼 수 있습니다.

 

충청남도 도청이 보이네요.

위성사진으로 보면 되게 멋있는데, 제 사진이 너무 아쉽네요.

 

충남도청 서쪽편에 있는 충남도서관입니다.

신도시에 지어지는 도서관들은 정말 우리나라의 발전상을 보여주는 것 같습니다.

신도시에 들어온 도서관들은 하나같이 디자인이 멋진 것 같다는 생각을 하며 걸었습니다.

세종시에 잇는 신축도서관들도 참 멋있었죠.

서울과 1기 신도시의 도서관들도 이렇게 멋지게 다시 좀 지어야 할텐데요.

 

 

 

충남도청을 기준으로 남쪽으로 내려오면

그냥 눈으로 봐도 '오 좀 좋은데?' 하는 아파트 단지들이 많이 모여있습니다.

 

 

 

극동스타클래스센트럴아파트입니다.

2014년식 총 938세대 아파트입니다.

 

생각보다 연식이 된 것을 확인 할 수 있는데,

신도시가 생각보다 장기간에 걸쳐 조성되기 때문에,

빨리 들어선 아파트 단지는 이제 약 연식 10년을 향해 달려가는 모습입니다.

 

북쪽으로 조성된 산책로와 조경이 멋진데,

거실에서 이 뷰를 볼 수 없는 점이 아쉽습니다.

 

 

 

2022년 11월 기준, 34평 기준 3억 초반에 거래가 되었고,

2023년 1월 현재, 네이버 호가로는 3억의 호가를 형성하고 있습니다.

실거래는 결국 3억 이하로 이루어질 것으로 보입니다.

 

내포신도시 또한 전체적으로 매매가가 빠지고 있는 모습을 확인할 수가 있네요.

 

 

 

다음은 내포롯데캐슬아파트입니다.

2012년식 아파트로 올해로 14년차로 들어선 아파트입니다.

내포중학교, 홍성고등학교를 인접하고 있고, 내포초등학교도 작은 길 하나만 건너면 되어 인기 아파트입니다.

 

총 885세대 중 775세대가 34평인 아파트입니다.

굉장히 균질성이 높은 아파트네요.

조금 더 큰 평수가 없는 점이 아쉽습니다.

 

 

 

2023년 1월 기준, 네이버 호가는 34평에 3억 초반 호가를 보이고 있습니다.

 

실제로 전망이 아주 좋을 것으로 기대되는 107동의 경우에도 3.3억으로

이런 좋은 전망을 가지고 있어서 별도의 프리미엄이 붙는 동을 제외한

나머지 동들은 아무래도 실제 매매가가 떨어지지 않을까 하는데, 3억을 지켜낼 수 있을지 지켜보도록 하겠습니다.

 

 

 

내포롯데캐슬과 바로 인접해 있는 내포효성해링턴플레이스입니다.

 

내포롯데캐슬처럼 길게 늘어선 구조가 아니라서 지도상으로는 작아보일 수 있으나,

실제로는 2014년식 915세대의 대형단지입니다.

 

이 단지 역시 극동스타클래스센틀러, 내포롯데캐슬과 같이 34평이 제일 큰 평수인 아파트입니다.

내포중학교 위쪽 3개 주요단지는 최대평수가 34평으로 균질성 있는 생활수준을 보일 것 같습니다.

 

2023년 1월 현재, 3억 호가가 형성되어 있습니다.

이 단지 역시 2022년 4월 3.7억 선 매매가 되었었는데, 많이 빠진 상황입니다.

물론 지난 3.7억 거래가 주로 104동, 109동, 108동처럼 전망좋은 동이긴 하지만요.

하지만 지금 104동이 3.15억 월세안고 매매희망이 올라와 있는 것만 봐도 조정을 받은 것은 확실한 것 같습니다.

 

 

 

세 단지의 매매가-전세가 비교입니다.

비슷한 흐름을 보이고 있는 것을 알 수 있습니다.

하지만, 전세가는 꾸준히 상승을 해 왔기에, 2018년 전후 매수하신 분들은

전세가 상승분을 충분히 챙겼을 것으로 보입니다.

 

 

 

이제 조금 더 남쪽으로 내려와 봅니다.

신리천 남쪽으로 넘어오면,

내포신도시에 직접 와보기 전에도 많이 이야기를 들었던 경남아너스빌아파트가 보입니다.

 

2016년식으로 8년차에 접어드는 아파트로

총 990세대입니다.

 

2022년 108동이 4억대 거래를 처음 하면서 다들 환호성을 질렀으나,

그 이후 빠르게 조정을 받은 것으로 보입니다.

 

2023년 1월 현재, 3억에 호가가 형성되어 있습니다.

 

 

하지만, 이 단지의 경우 초등학교가 인접하고 있고, 위성지도로 확인해보면 알겠지만

단지에서 초등학교로 바로 이어지는 강을 넘어가는 다리가 있습니다.

내포초등학교로 배정받습니다.

 

또한 학원가와 생활상권이 도로 대각선 너머에 형성되어 있어, 인기가 많은 단지입니다.

어린 아이나 학부모들에게는 인기가 없을래야 없을 수 없는 단지로 거래는 꾸준히 일어날 수 있을 것으로 보입니다.

 

아래 사진에서 보시는 것처럼 생활상권이라, 거주 안전성이 높습니다.

앞서 말씀드린 것처럼 내포시민광장 쪽 상권이 주말에 가족 나들이 상권, 맛집 상권이라면,

여기는 일상생활을 유지하고, 애들 학원보내기 좋은 분위기입니다.

 

조금 아쉬운 점은 주변에 새 아파트가 많이 들어오는데 반해서, 

향후 본격적인 학원가가 형성될 부지가 조금 부족하지 않은가 하는 점입니다.

이는 앞으로 도시의 형성과정을 지켜봐야겠습니다.

(현재 인구가 3만인 도시라 적당한 것 같기도 합니다.)

 

 

아이를 키우면서 살만한 내포신도시 남쪽 아파트 단지의 아쉬운 점이 있는데,

바로 남향과 남동향 동이 너무 적은 것 아닌가 하는 점입니다.

 

이는 내포신도시가 서쪽에서 동쪽으로 방사형으로 퍼져있는 형태이고, 

그 형태의 남쪽에 길을 따라 동이 배치되어 있는 경우가 많기 때문으로 보이는데,

그나마 경남아너스빌이 남동향 동호수가 많은 것으로 보여, 더 좋아보입니다.

 

 

 

다음은 한울마을모아엘가아파트입니다.

 

내신도시경남아너스빌아파트와 같이 2016년식이며, 총 1260세대의 대단지입니다.

 

2022년 5월에 3.8억을 2023년 1월 2.8억 선에서 거래가 1건 된 상태입니다.

2023년 1월 현재 네이버 호가로는 2.8억~3억 정도의 호가가 형성되어 있습니다.

 

상권은 경남아너스빌아파트보다 더 인접한데,

과거부터 매매가와 전세가 모두 근소하게 경남아너스빌이 높은 것을 알 수 있습니다.

(물론 아직은 충분한 거래 데이터가 쌓인 것은 아니라고 생각합니다.)

 

 

 

내포신도시경남아너스빌아파트와 도로 하나 차이인데,

경남아너스빌아파트는 내포초등학교로 배정받고,

한울마을모아엘가아파트는 한울초등학교로 배정받습니다.

중학교는 내포중학교로 같고, 이 역시 경남아너스빌아파트가 더 가깝습니다.

 

부동산 가격을 결정짓는 '엄마의 마음'이 반영된 결과일 수도 있다는 생각을 조금 해봅니다.

 

 

 

 

 

오늘의 결론

 

1. 내포신도시는 아직 아파트를 지을 부지가 많고, 신규 입주가 계속 예정되어 있다.

2. 만일 내일 당장 내포신도시로 이사를 해야 한다면, 경남아너스빌아파트 매물을 최우선으로 보러가겠다.

3. 도시 규모에 비해, 신도시라 평당가가 높은 편이다. 투자자라면 저평가 여부를 판단해서 움직여야 한다.