주식과 부동산의 차이! "주식은 포커, 부동산은 고스톱"(feat. 아기곰 "재테크 불변의 법칙")

 

 

안녕하세요. 자유상인 다스탄입니다.

 

여러분은 주식 시장과 부동산 시장의 차이를 아십니까?

비슷한 부분이 많이 보이기도 하면서도, 또 본질적으로 주식과 다른 부동산.

 

제가 읽은 책 중에, 주식과 부동산의 차이에 대해서 가장 잘 정리한 책이 있어 따로 기록하고 공유합니다.

출처는 "아기곰의 재테크 불변의 법칙"입니다.

 

전달을 위해 일부내용을 발췌, 축약하였습니다.

 

 

 

 

부동산 시장은 주식 시장과 종종 다른 양상을 보인다. 두 시장의차이점을 비교해 보자.

 

 

첫 번째, 부동산은 실물이다.

• 주식은 실물이 아니다. 권리에 대한 지분에 불과하다.
• 이에 비해 부동산, 좁게 말해 주택은 실물이다.
• 그러면 실물이라는 것과 투자라는 것은 어떤 상관관계에 있을까? 투자자 입장에서볼 때 아파트 시장의 매력은 망해도 쪽박은 차지 않는다는 것이다. 어떤 기업이 망하면 그 기업의 주식은 휴지조각이 되어 자산 가치가 거의 제로가 되지만, 아파트는 실물이기 때문에 그 집에서 그대로 살면 된다.

아파트는 실물이다.

 

 

두 번째, 부동산 가격에는 하방 경직성이 있다.

• 부동산은 투자 대상이자 실물이라는 이중성이 있다.
• 실수요자에게 있어서 부동산이 투자 자산으로 인식되는 것은 매수가보다 비쌀 때 뿐이다. 매수가보다 낮게 시세가 형성되면 투자자가 아니라 소비자의 행동 양식을 보여준다.
• 실수요자의 시각에서 보면 집 값이 오를 경우에만 팔 생각이 생긱는 것이고(투자자), 내릴 경우에는 거래에 대한 생각이 없어지는 것이다(실수요자).
• 이렇기 때문에 부동산 특히 주택 시장은 한번 오르면 가격이 빠지기 어려운 하방 경직성을 갖게 되는 것이다.

 

아파트는 하방경직성이 있다. 1인 1주택자가 많기 때문에 집 값이 빠지면 그냥 그 집에서 계속 살게 된다.

 

 

 

세 번째, 주택 시장은 레버리지 투자가 가능하다.

• 어떤 사람은 주식 투자도 대출을 받아서 하면 레버리지 효과가 있지 않느냐고 반문할 수 있다.
• 하지만 전세금은 단순한 부채가 아니다. 2년이란 정해진 기간 내에 그 돈을 갚을 필요도 없고, 게다가 무이자이다.

부동산은 금액이 크고, 대출액도 크다. 주식을 사는데 당신에게 그렇게 큰 돈을 빌려주겠는가?

 

 

 

네 번째, 부동산은 거래 비용이 많이 든다.

• 부동산은 거래 비용이 높아 단기간에 거래 비용 이상의 폭락해야 팔았다가 다시 싸게 사는 전략을 수행할 수 있다.
• 부동산의 경우는 일정 기간 내의 거래 비용에 비해 부동산 시장 가격이 움직이는 폭이 미미하기 때문에 1가구 1주택자가 그러한 전략을 쓰기에는 위험도가 상당히 높다.

 

다섯 번째, 부동산은 시장의 반응 속도가 느리다.

 

 

여섯 번째, 부동산에는 기관 투자자가 없다.

• 투기꾼이라 불리는 사람도 겨우 몇 채를 소유할 뿐이다. 대부분의 거래는 내 집 마련을 하려는 실수요자와 아마추어 투자자에 의해서 이루어진다. 대부분의 거래는 내 집 마련을 하려는 실수요자와 아마추어 투자자에 의해서 이루어진다.

 

일곱 번째, 부동산은 수요와 공급이 제한적이다.

• 아파트 시장은 땅이라는 한정적인 자원이 선결되지 않는 한 무한정으로 공급을 늘릴 수는 없다.
• 주식 시장은 단기간에 수요와 공급이 증가할 수 잇으나, 부동산 시장은 단기간에 수요와 공급이 늘어나기가 어렵다.

 

아파트는 결국 땅이 확보되어야 만들 수 있다. 만들고 싶다고 해서 하루 아침에 만들어 지는 것이 아니다.

 

 

 

여덟 번째, 부동산은 환금성에서 제한적이다.

• 환금성이 떨어진다는 것이 부동산 투자의 약점인데, 아이러니하게도 이 때문에 손실을 줄일 수 있다는 반전도 있다.

 

아홉 번째, 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다.

• 상대적으로 자본 축적이 덜 된 젊은 층이 주식을 더 선호하게 되는 이유 중 하나이다.

 

열 번째, 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다.

• 주식 시장은 시장 참여자들 간의 경기이다. 내가 주식 투자를 하지 않으면 잃을 돈이 하나도 없다.
• 그러나 부동산 시장은 본인의 의사와 상관없이 시장 참여자가 되어야 한다. 집을 사지 않는 순간 세입자가 되는 것이다. 본인은 부동산 시장에 차명하지 않았다고 백 번 외쳐보았자 집주인이 전세값을 깎아 주지는 않는다. 
• 즉, 주식은 시장에 참여하지 않은 사람에게는 피해가 없지만, 부동산은 시장에 참여하지 않아도 피해자가 될 수 있다.

 

 

 

부동산 거래와 타이밍, 가치 평가 등 주식과 부동산은 비슷한 점도 많지만, 이렇게 다른 점도 많습니다.

무엇보다 1주택은 삶을 위한 필수재이자 생존을 위한 실물이라는 것을 유념하셔서, 반드시 1주택은 매수하시면 좋겠습니다.